La rebaja del ITP destaca entre las ayudas para comprar tu vivienda en 2021

La adquisición de una vivienda es la mayor inversión que podemos realizar a lo largo de nuestra vida. 

Y desde 2020, la pandemia por covid-19, ha complicado incluso estas operaciones. 

Por ese motivo, las administraciones públicas han lanzado 2 medidas orientadas a reactivar el sector y facilitar el acceso a un nuevo hogar a quienes se lo están planteando.

Desde el mes de abril, contamos con una motivación más para dar el paso. Se trata de una bajada del ITP hasta el 7%. Esta es la principal novedad entre las ayudas para la compra de una vivienda en 2021. Además, se incluye la rebaja del ADJ al 1,2%. 

Tanto la reducción del ITP como la del ADJ serán válidas solo hasta el 31 de diciembre de este año.

Esta decisión ha sido tomada desde el gobierno andaluz para reactivar el sector inmobiliario después de más de un año de crisis por la pandemia. Es un estímulo para las familias, orientado al cambio de hogar, que potencia el optimismo.

La rebaja en el tipo de las Transmisiones Patrimoniales Onerosas, no paraliza la aplicación de otras bonificaciones, tanto estatales como regionales, que veremos a continuación. 

Otros subsidios para adquirir tu casa este año

La vigencia de esta medida, limitada a unos meses de duración, no impide el acceso a otros apoyos económicos. Siguen vigentes las decisiones tomadas por el gobierno central con anterioridad.

Entre ellas, está la orientada a menores de 35 años que quieran independizarse del hogar familiar. 

La precariedad en los sueldos de los más jóvenes, sumada a la falta de ahorros, hace difícil para muchos chicos y chicas salir de casa de sus padres. De ahí la necesidad de dar impulso a esta parte de la población. 

Aunque la iniciativa surge del gobierno central, las adjudicaciones están gestionadas por las autonomías. 

Por otro lado, y para fomentar la conservación de los inmuebles, existe un programa de apoyo económico para la reforma del domicilio habitual. Los criterios son específicos y claros en cuanto a los tipos de modificaciones que se pueden acoger a él, entre las que no están incluidas las meramente estéticas.

Así mismo, existe una subvención para familias numerosas. En este sentido, se contempla una reducción del ITP que lleva este impuesto a una tasa del 3,50% para compras de precio inferior 180.000€.

La validez de todas estas medidas se mantiene y no interfiere con las ayudas para la compra de una vivienda en 2021.

Según la última encuesta realizada entre los asociados de GICA, ha bajado ligeramente la atención a los clientes en el último mes, sin embargo hay más visitas. Eso significa que la clientela es cada vez de más calidad, es decir, que tienen intenciones y posibilidades de comprar una vivienda.

Se mantiene el tipo de atención, preferiblemente la telefónica, y también la inclinación por las viviendas con jardín de 3 dormitorios en su gran mayoría. Los precios también mantienen la misma tendencia, estancados y según un 30% de los encuestados, ha subido en un 10%.

Lo que sí es cierto es que se están cerrando más ventas, ya que el 70% de los encuestados manifiesta que se están firmando más contratos que en el mes anterior con respecto a las compraventas. Sin embargo, se mantiene la demanda y los precios de los alquileres.

Los precios tanto en venta como en alquiler se mantienen

Hemos querido sondear este mes la opinión de los asociados sobre la profesión y el 95% aboga por la creación de un registro público que establezca un control administrativo para el acceso a nuestra profesión y que en este caso, debería ser público, no de ámbito privado.

Asimismo, señala en casi un 50%, que la formación para acceder a este registro debería estar acreditada por asociaciones o federaciones inmobiliarias; el 25% que fuera un mínimo de Bachillerato, ESO o grados de Formación Profesional; un 20%  tener un Grado universitario; y un 4%  manifiesta considerar suficiente únicamente con la experiencia profesional.

La mayor asociación de Gestores Inmobiliarios de la provincia de Cádiz, GICA, lamenta que, en los tiempos que corren, siguen produciéndose presuntas estafas a la hora de realizar la compraventa de cualquier inmueble. Es por ello que esta asociación, compuesta por más de 80 oficinas y más de 400 profesionales, en la provincia de Cádiz, cuenta con dos seguros, uno de responsabilidad civil y otro de caución, para garantizar en todo momento las cantidades entregadas a cuenta en cualquier operación que se realice en algunas de sus oficinas.

Para GICA, asociación creada en el año 2013, todas las operaciones inmobiliarias se realizan bajo un estricto código ético y con unos procedimientos de trabajo basados en la garantía, la transparencia y la eficacia, teniendo siempre presentes que la compra o venta de cualquier inmueble no suponga, en ninguno de los casos, un perjuicio para los clientes.

Todas las agencias asociadas en GICA, cuentan con un sistema de actuación, donde no existe la letra pequeña y el cliente, ya sea comprador o vendedor, está perfectamente informado de los procedimientos a seguir para culminar con éxito cualquier operación que se presente, cumpliendo en todo momento, como no podría ser de otra manera, con la legislación vigente.

Las agencias asociadas a la Asociación de Gestores Inmobiliarios de la Provincia de Cádiz cuentan con un doble seguro para  mayor garantía de sus compradores y vendedores

Desde GICA, reiteramos nuestra más enérgica condena a todas aquellas gestiones inmobiliarias que no se hagan con el fin de salvaguardar los intereses de los clientes. Es por ello que la mayor garantía que ofrecemos es que todas nuestras agencias asociadas en la provincia, están certificadas con seguros de Responsabilidad Civil y de Caución, para mayor seguridad de los compradores y vendedores.

Este tipo de hechos, como el ocurrido presuntamente en Cádiz, también se evitaría con una regulación del sector, asignatura pendiente de las instituciones desde hace muchos años. A pesar de los intentos de los representantes del sector de llegar a afianzar una normativa, al final se ha quedado en eso, en meros intentos, porque no hemos recibido la respuesta adecuada de la administración autonómica.

La regulación no solo nos otorgaría el prestigio que demanda esta profesión, sino un orden necesario y un sello de garantía para generar confianza en el ciudadano. Pero además, dotaría a los consumidores de una seguridad jurídica y económica.

En definitiva, este tipo de hechos, como las “estafas inmobiliarias”, no deben de volver a producirse jamás, por eso desde GICA se insiste a los clientes que antes de realizar cualquier operación inmobiliaria, por su seguridad, se aseguren de las garantías que esta ofrece.

Sin duda 2020 ha sido uno de los años más complicados que se recuerda en el sector inmobiliario. Oficinas cerradas, personal en ERTE, contratos cancelados, dificultades para trabajar… todo esto se ha traducido en una merma importante en los beneficios generales de las agencias. El 55 por ciento afirma que los ingresos han sido menores que el año anterior. Si bien, hay un porcentaje, un 23 por ciento, que sí ha obtenido más ingresos porque se ha beneficiado de la corriente de la búsqueda de viviendas con zonas ajardinadas o amplias terrazas sobre todo en la costa de Cádiz.

Pero a pesar de los números, las agencias han hecho un esfuerzo por mantener los puestos de trabajo, aunque una mayoría ha tenido que acogerse a los ERTE. El 65 por ciento de las agencias no ha reducido personal, frente a un 28 por ciento que sí se ha visto obligado y un 6 por ciento que se verá abocado a los despidos si la situación no mejora.

Debido a las circunstancias sanitarias, constantemente nos enfrentamos a nuevas normas en cuanto a los horarios de apertura de las oficinas, y los cierres en algunos casos. Ahora mismo están casi igualadas las empresas que han optado por la jornada continua hasta las 18.00 y aquellas que a las 18.00 cierran sus puertas pero siguen trabajando desde el interior.

Las visitas a las viviendas se han complicado mucho, ya que por precaución apenas se están realizando, a más de la mitad no le compensa si se trabaja a puerta cerrada. De hecho, se han reducido en más de 84%.

A pesar de los malos resultados, el 65 por ciento de las agencias ha mantenido los puestos de trabajo. El 23 por ciento tendrá que despedir a personal si la situación se mantiene en el tiempo.

 

Las preferencias de los clientes se mantiene en unifamiliar o chalet con zonas ajardinadas con 3 ó más dormitorios; seguido muy de lejos de áticos o pisos con terraza.

Los precios se mantienen en los mismos términos que antes de la pandemia y no se están notando subidas ni bajadas significativas, a pesar de que haya aumentado la demanda de determinadas propiedades.

Si en algo ha cambiado enormemente la atención al cliente es la forma. Si antes se prefería acudir presencialmente a la oficina, ahora apenas se atiende a un 2% de los clientes de forma física.

En cuanto a la inversión en portales, se ha mantenido prácticamente la misma en 2020 que en 2019, si bien, la rentabilidad ha bajado para casi la mitad de las agencias.

El año no ha empezado como los anteriores y el 76 por ciento no ha cerrado más contratos en enero que durante el mes de diciembre

En cuanto al alquiler la tendencia se mantiene, y no ha incrementado la demanda ni el precio.

Muchas son las ocasiones en las que nuestros clientes vendedores nos preguntan sobre si tienen la obligación de pagar la plusvalía (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) a pesar de vender su vivienda por un precio inferior al que la compraron.

Pues bien, en la actualidad existe un supuesto de no sujeción a este impuesto aceptado por los tribunales de justicia, en cumplimiento de la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, con independencia de que no se recoge de forma expresa en la redacción vigente del artículo 104 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (LRHL): aquél que sometía a tributación situaciones que no presentaran un aumento de valor del terreno en el momento de la transmisión.

Hasta el momento en que se produzca la reforma de la LRHL, la jurisprudencia viene exigiendo que sea el vendedor el que aporte un principio de prueba sobre el no incremento del valor del terreno, pues no basta la mera negación de la existencia del hecho imponible. Es entonces cuando al ayuntamiento, si pretende cuestionar el decremento alegado, se le trasladaría la carga de probar la existencia de un efectivo incremento de valor del terreno.

Para acreditar la inexistencia de incremento de valor, el Tribunal Supremo señala que los valores consignados en las escrituras públicas, en la medida en que son expresivos de que la transmisión se ha efectuado por un precio menor o igual al de adquisición, constituyen un sólido y ordinario principio de prueba que, sin poseer un valor absoluto, bastaría como fuente de acreditación del hecho justificador de la inaplicabilidad del impuesto.

Esto debería ser suficiente para desplazar al ayuntamiento gestor y/o liquidador del impuesto la carga de acreditar que dichos precios son falsos o no se corresponden con la realidad.