El 50% de las operaciones se sitúa entre 200 y 300 mil euros, mientras la vivienda habitual es el principal motor de las compraventas
El Barómetro Inmobiliario de la Asociación de Gestores Inmobiliarios de la provincia de Cádiz, GICA – MLS Cádiz, correspondiente al primer semestre de 2026, confirma que el mercado de la vivienda en la provincia mantiene un nivel de actividad notable, aunque empieza a mostrar señales de mayor exigencia por parte de los compradores, precios más tensionados y una cierta ralentización en aquellas operaciones que no se ajustan a la capacidad real de la demanda.
El estudio se ha elaborado a partir de las respuestas de las más de 100 agencias inmobiliarias integradas en GICA, una base representativa que permite obtener una lectura directa de la evolución del mercado desde la experiencia diaria de los profesionales que operan en toda la provincia. A diferencia de otros informes basados en precios de oferta o anuncios publicados, el Barómetro de GICA recoge operaciones reales, precios de cierre, plazos de venta, tipología de vivienda y perfil del comprador.
Uno de los principales datos del primer semestre de 2026 es el desplazamiento del tramo de precios más habitual. El 50% de las agencias sitúa la mayoría de sus operaciones entre los 200.000 y los 300.000 euros, mientras que el tramo entre 100.000 y 200.000 euros representa el 31,7% de las respuestas. Por su parte, las operaciones entre 300.000 y 400.000 euros suponen el 11,7%, y las compraventas por encima de 400.000 euros alcanzan conjuntamente el 6,6%.
Esta evolución supone un cambio respecto al segundo semestre de 2025, cuando el tramo predominante se situaba entre 100.000 y 200.000 euros. El nuevo barómetro apunta, por tanto, a un mercado en el que la vivienda vendida se concentra cada vez más en niveles de precio superiores, lo que refleja tanto el encarecimiento acumulado de los últimos ejercicios como la escasez de producto disponible en rangos más asequibles.
En cuanto a la evolución de los precios, el 36,7% de las agencias aprecia incrementos moderados de entre el 0% y el 10%, mientras que un 28,3% detecta subidas de entre el 10% y el 20%. Un 26,7% considera que no se han producido incrementos en los últimos seis meses. Las subidas superiores al 20% siguen siendo minoritarias, aunque aparecen ya en el 8,4% de las respuestas.
Estos datos reflejan un mercado que sigue tensionado, pero con matices. La mayor parte de las agencias se mueve entre la estabilidad y las subidas moderadas, aunque aumenta el peso de quienes detectan incrementos superiores al 10%. Esta situación convive con una demanda más selectiva, que empieza a mostrar límites claros ante determinados precios de salida.
| Indicador (%) | S1-2023 | S2-2023 | S1-2024 | S2-2024 | S2-2025 | S1-2026 |
| Subidas de precio >10% | 48 | 45 | 52 | 38 | 18 | 36,7 |
| Precios estables / <10% | 42 | 45 | 40 | 54 | 80 | 63,3 |
| Vivienda habitual | 71 | 69 | 85 | 84 | 68 | 71,7 |
| Comprador local/provincial | 54 | 60 | 67 | 66 | 64 | 48,3 |
La vivienda habitual continúa siendo el principal destino de las operaciones. El 71,7% de las agencias señala que la tipología más vendida durante el primer semestre de 2026 ha sido la vivienda destinada a residencia habitual, frente al 20% que identifica la segunda residencia como principal producto vendido y el 8,3% que apunta a la vivienda de inversión. El dato confirma que el mercado gaditano sigue teniendo un componente mayoritariamente residencial, vinculado a compradores que buscan vivienda para vivir.
En cuanto al perfil del comprador, el Barómetro muestra un equilibrio entre comprador local y comprador nacional. El 51,7% de las agencias señala una procedencia mayoritaria nacional, mientras que el 48,3% identifica al comprador local como principal protagonista de las operaciones. Este reparto evidencia que la provincia de Cádiz sigue despertando interés fuera de su propio mercado interno, aunque la demanda local mantiene un peso muy relevante.
Los plazos de venta también ofrecen una lectura significativa. El 41,7% de las agencias indica que las propiedades permanecen en el mercado entre cuatro y ocho semanas antes de venderse, mientras que un 18,3% sitúa el plazo medio entre una y cuatro semanas. En conjunto, seis de cada diez agencias siguen cerrando operaciones en menos de dos meses. No obstante, el 40% restante apunta a plazos superiores a ocho semanas, con un 21,7% que sitúa el tiempo medio de venta por encima de las doce semanas.
Este dato confirma que sigue existiendo dinamismo cuando el precio está correctamente ajustado, pero también que se alargan las operaciones en aquellos inmuebles con expectativas de venta alejadas de la capacidad real de compra. En los comentarios recogidos en la encuesta, varias agencias coinciden en señalar un comprador más prudente, menos impulsivo y más atento a la relación entre precio, estado de la vivienda y posibilidades de financiación.
El Barómetro incluye también una valoración general del mercado inmobiliario en una escala del 1 al 10. La puntuación media se sitúa en 5,95, lo que refleja un mercado que no puede considerarse débil, pero que tampoco mantiene el grado de fortaleza percibido en fases anteriores de mayor dinamismo. El 51,7% de las agencias puntúa el mercado con un 7 o un 8, mientras que un 28,3% lo sitúa entre el 5 y el 6 y un 20% le otorga una valoración de 4 o inferior.
Para la presidenta de GICA, Pepa Gavilán, “el Barómetro vuelve a demostrar el valor de contar con datos procedentes de quienes están cada día en contacto con compradores, vendedores, propietarios e inquilinos. No hablamos de expectativas ni de precios publicados, sino de la realidad de las agencias en las operaciones que se están cerrando en la provincia”.
Gavilán subraya que “el mercado sigue teniendo actividad, pero el comprador es cada vez más exigente. La vivienda que está bien situada, bien valorada y ajustada a mercado se vende, pero los precios que no encajan con la capacidad real de compra empiezan a encontrar más resistencia”.
La presidenta de GICA advierte además de que “el desplazamiento de las operaciones hacia tramos de precio más altos debe preocuparnos, porque refleja la dificultad creciente para encontrar vivienda asequible. La provincia necesita más oferta, más seguridad jurídica, más agilidad urbanística y más colaboración entre administraciones y sector privado”.
“El dato más importante no es solo que los precios hayan subido o que las operaciones se mantengan. Lo relevante es que cada vez hay más familias y jóvenes que tienen dificultades para acceder a una vivienda adecuada. Desde GICA insistimos en que el sector inmobiliario profesional quiere formar parte de la solución, aportando información real, transparencia, asesoramiento y propuestas serias”, concluye Pepa Gavilán.
