Su presidente, Lucas Carrasco, subraya la necesidad de más vivienda asequible ante la elevada demanda y la crisis del alquiler en la provincia
El mercado residencial gaditano ha vivido un verano de 2025 marcado por la estabilidad en las compraventas y un crecimiento moderado de los precios, en un contexto de alta demanda impulsada principalmente por compradores locales. Según los datos de GICA (Asociación de Gestores Inmobiliarios de la Provincia de Cádiz), la provincia muestra indicadores de moderación en el crecimiento, pero con un mantenimiento de la actividad en niveles elevados.
“El mercado inmobiliario de nuestra provincia está demostrando una capacidad de adaptación extraordinaria. A pesar del contexto económico complejo, las agencias de GICA han seguido respondiendo con profesionalidad, transparencia y rigor. En estos ocho primeros meses de 2025 vemos cómo el sector se reajusta sin perder dinamismo, con un crecimiento sostenido de precios, pero también con señales que nos obligan a estar atentos: un repunte del interés inversor, una mayor diversificación en la demanda y la persistente falta de oferta asequible para vivienda habitual”, señala Lucas Carrasco, presidente de GICA.
Al mismo tiempo, crece el interés de compradores de fuera. La temporada estival atrae a muchos visitantes de otras provincias y del extranjero, algunos de los cuales aprovechan su estancia para buscar vivienda en la costa gaditana. En lo que va de año, las compras por parte de no residentes (tanto de otras regiones de España como internacionales) han aumentado significativamente. En particular, compradores europeos (británicos, alemanes, franceses, entre otros) han mostrado un incipiente apetito por segundas residencias en zonas costeras de Cádiz, aprovechando el clima y el estilo de vida de la provincia. Aunque su peso relativo aún es pequeño (alrededor del 6% de las transacciones totales son de extranjeros), esta demanda foránea va en aumento respecto a 2024, contribuyendo a la absorción de viviendas de alto standing y a la dinamización de enclaves turísticos tradicionales.
La afluencia turística en la provincia de Cádiz durante julio y agosto de 2025 ha sido notablemente alta, continuando la tendencia de veranos anteriores. Este flujo de visitantes extranjeros y nacionales ha tenido un efecto dual sobre el mercado inmobiliario. Por un lado, impulsa economías locales y comarcales y pone en valor el atractivo residencial de Cádiz a ojos de potenciales compradores foráneos. Por otro lado, alimenta el debate en torno a las viviendas de uso turístico (VUT) y su impacto en la oferta de alquiler residencial.
GICA aboga por encontrar un equilibrio: “la aparición del fenómeno de las VUT tiene efectos directos sobre el mercado de vivienda permanente… la solución no pasa por prohibir sin más, sino por aumentar la oferta de vivienda asequible que dé respuesta a la demanda local”, señala Lucas Carrasco. En este sentido, la llegada de turistas con interés en invertir en Cádiz puede ser positiva si se traduce en desarrollo de nuevos proyectos residenciales, pero se requiere una planificación adecuada para que el boom turístico no agrave la escasez de vivienda para los gaditanos.
Acceso a la vivienda: el gran desafío post-verano
A pesar de la aparente buena salud del mercado en cifras, el acceso a la vivienda se ha vuelto cada vez más difícil para muchos gaditanos, especialmente jóvenes y familias de ingresos medios. El encarecimiento de la vivienda por encima del crecimiento salarial, unido a la escasa oferta de vivienda pública y asequible, ha creado un cuello de botella para quienes buscan establecerse en la provincia. Muchos demandantes locales se ven desplazados hacia zonas periféricas o incluso fuera del mercado, retrasando decisiones vitales como emanciparse o formar un hogar. El alquiler, por su parte, se ha convertido en la única opción para una parte importante de esta población, pero también en ese ámbito los precios permanecen tensos debido a la alta demanda y la competencia con el alquiler vacacional.
Desde GICA se insiste en que la falta de vivienda asequible es el principal reto estructural. “Nos preocupa especialmente el acceso a la vivienda para jóvenes y familias. La solución no pasa por limitar, sino por incentivar: rehabilitación de viviendas vacías, activación de suelo disponible, agilidad administrativa y seguridad jurídica para propietarios y arrendadores. La Ley de Vivienda ha provocado efectos contrarios a los deseados, y necesitamos marcos más realistas, que se adapten a las características específicas de territorios como Cádiz”, agrega Lucas Carrasco. En línea con esta visión, la asociación propone impulsar colaboraciones público-privadas y medidas concretas que aumenten la oferta: incentivos al alquiler asequible mediante avales y bonificaciones, puesta en carga de suelo urbanizable para nuevas promociones, rehabilitación de viviendas vacías y agilización de licencias para estimular la construcción. También se recalca la importancia de reforzar la seguridad jurídica y estabilidad regulatoria en el mercado del alquiler, de modo que propietarios e inversores mantengan sus viviendas en arrendamiento de larga duración sin temor a cambios normativos bruscos.
Datos del Barómetro GICA
La mayoría de las agencias sitúa el incremento anual de precios respecto a 2024 en una media del 7,5%. El 84% de las transacciones de las más de 100 agencias de GICA se concentra en viviendas con precio entre 100.000 y 200.000 euros, consolidando este segmento medio como el motor del mercado provincial. Las operaciones entre 200.000 y 300.000 € representan en torno al 7%, y solo alrededor del 9% superan los 300.000 €, proporción algo menor que el año previo (cuando fueron 12%). Esto refleja un mercado enfocado en vivienda asequible de rango medio.
La vivienda habitual sigue siendo el destino mayoritario de las compras, con aproximadamente 67-68% de las ventas destinadas a residencia principal. No obstante, este porcentaje ha caído desde el 85% registrado un año antes, debido al repunte de las adquisiciones para inversión (15,1%) y segunda residencia (11,2%) en lo que va de 2025.
Los compradores locales y provinciales continúan liderando el mercado gaditano, tradicionalmente representando en torno a 70-75% de las operaciones. Sin embargo, en 2025 se observa un aumento de la demanda foránea: según GICA, más de la mitad de los compradores procede de fuera de la provincia y los extranjeros suponen ya un 6,4% de las adquisiciones, frente al 5% del año anterior. Este incremento de compradores de otras regiones de España y de fuera del país evidencia una apertura del mercado gaditano a nuevos públicos, atraídos por el atractivo turístico y las oportunidades de segunda residencia en Cádiz.
